Übertragungswert
Was ist ein fairer Übertragungswert? Mit einer Verkehrswertschätzung schaffen Sie eine faire Grundlage.
Übertragung von Immobilien Übertragung von Immobilien
Liegenschaften an die Kinder weitergeben: Chancen und Herausforderungen
Die Übertragung von Immobilien innerhalb der Familie beschäftigt viele Eltern und Kinder. Eine frühzeitige Übertragung bietet viele Vorteile. Doch es ist ein bedeutender Schritt und muss gut geplant werden. Erfahren Sie, welche Möglichkeiten es gibt und worauf Sie achten sollten.
Verkaufen oder verschenken?
Sie können eine Liegenschaft entweder verkaufen oder verschenken. Beim Verkauf lohnt es sich, den Wert der Liegenschaft zu schätzen. Denn wenn der Kaufpreis deutlich unter dem Marktwert liegt (im Kanton Basel-Landschaft ab 20 %), spricht man von einer versteckten Schenkung. Verschenken Sie Ihr Haus, erhalten Sie keinen Gegenwert, was Ihr Vermögen entsprechend reduziert. Eine Kombination aus beidem, die sogenannte gemischte Schenkung, ist ebenfalls möglich (d.h. wenn Sie Ihr Haus mit einer Hypothek verschenken). Wenn Sie mehrere Kinder haben, Ihr Haus aber nur einem Kind schenken, müssen Sie die Gleichbehandlung der Kinder (siehe erbrechtliche Überlegungen) beachten.
Ihr Bleiberecht sichern
Wenn Sie nach der Übertragung weiter in der Immobilie wohnen möchten, haben Sie drei Möglichkeiten: Mietrecht, Wohnrecht oder Nutzniessung. Während Mietverträge leicht aufgehoben werden können, bieten Wohn- und Nutzniessungsrechte stärkeren Schutz, da sie im Grundbuch eingetragen werden können.
Das sind wesentliche Unterscheidungen zwischen dem Nutzniessungsrecht und dem unentgeltlichen Wohnrecht:
Nutzniessungsrecht
Unentgeltliches Wohnrecht
Gegenstand
An beweglichen Sachen, Grundstücken (auch Teilen davon), Rechten und Vermögen möglich
An einem Gebäude oder einem Teil davon möglich
Inhalt
Recht auf vollen Genuss (Besitz, Gebrauch, Nutzung)
Recht auf Wohnen für sich und für Familienangehörige
Eigenschaften
Grundsätzlich pfändbar und übertragbar (beispielsweise Vermietung); unvererblich;
natürliche und juristische Personen
Persönlich und nicht übertragbar, pfändbar oder vererblich; natürliche Personen
Beendigung
Beim vollständigen Untergang der Sache, mit der Löschung des Grundbucheintrags und mit dem Wegfall des gesetzlichen Grunds; Zeitablauf, Verzicht oder Tod der berechtigten Person gibt dem Eigentümer ein Recht zur Löschung
Beim vollständigen Untergang des Gebäudes, infolge Tod oder Verzicht der berechtigten Person, bei Unmöglichkeit der Ausübung (beispielsweise bei Eintritt in ein Altersheim)
Unterhalt
Die berechtigte Person trägt sämtliche Kosten im Zusammenhang mit dem Unterhalt und der Erhaltung der Sache wie Reparaturen, Hypothekarzinsen, Versicherungen, Steuern und Gebühren
Sofern die wohnberechtigte Person ein Alleinausübungsrecht hat, trägt sie die Kosten für den gewöhnlichen Unterhalt (Reinigung, Reparaturen), nicht jedoch Hypothekarzinsen, Versicherungen und sonstige Gebühren; möglich ist eine teilweise Abtretung von Verbrauchskosten (Wasser, Heizung etc.). Grössere Reparaturen gehen zu Lasten des Eigentümers.
Staatssteuer (Berechtigte)
100 % des Eigenmietwerts und/oder der Mieteinnahmen; Abzug der Unterhaltskosten und der Hypozinsen
100 % des Eigenmietwerts; Abzug der effektiven Unterhaltskosten möglich
Vermögenssteuer (Berechtigte)
Steuerwert der Nutzniessung (Katasterwert der Liegenschaft, Steuerwert der Wertschriften etc.)
Fällt beim Eigentümer an
Schenkung
Der Übergang der mit der Nutzniessung belasteten Sache unterliegt gegebenenfalls der Schenkungssteuer (Wert der Sache abzüglich kapitalisiertem Nutzniessungsrecht) sowie der Grundstückgewinnsteuer
Der Übergang des mit dem Wohnrecht belasteten Gebäudes unterliegt gegebenenfalls der Schenkungssteuer (Wert der Sache abzüglich kapitalisiertem Wohnrecht) sowie der Grundstückgewinnsteuer
Nutzniessungsrecht
Gegenstand
An beweglichen Sachen, Grundstücken (auch Teilen davon), Rechten und Vermögen möglich
Inhalt
Recht auf vollen Genuss (Besitz, Gebrauch, Nutzung)
Eigenschaften
Grundsätzlich pfändbar und übertragbar (beispielsweise Vermietung); unvererblich;
natürliche und juristische Personen
Beendigung
Beim vollständigen Untergang der Sache, mit der Löschung des Grundbucheintrags und mit dem Wegfall des gesetzlichen Grunds; Zeitablauf, Verzicht oder Tod der berechtigten Person gibt dem Eigentümer ein Recht zur Löschung
Unterhalt
Die berechtigte Person trägt sämtliche Kosten im Zusammenhang mit dem Unterhalt und der Erhaltung der Sache wie Reparaturen, Hypothekarzinsen, Versicherungen, Steuern und Gebühren
Staatssteuer (Berechtigte)
100 % des Eigenmietwerts und/oder der Mieteinnahmen; Abzug der Unterhaltskosten und der Hypozinsen
Vermögenssteuer (Berechtigte)
Steuerwert der Nutzniessung (Katasterwert der Liegenschaft, Steuerwert der Wertschriften etc.)
Schenkung
Der Übergang der mit der Nutzniessung belasteten Sache unterliegt gegebenenfalls der Schenkungssteuer (Wert der Sache abzüglich kapitalisiertem Nutzniessungsrecht) sowie der Grundstückgewinnsteuer
Unentgeltliches Wohnrecht
Gegenstand
An einem Gebäude oder einem Teil davon möglich
Inhalt
Recht auf Wohnen für sich und für Familienangehörige
Eigenschaften
Persönlich und nicht übertragbar, pfändbar oder vererblich; natürliche Personen
Beendigung
Beim vollständigen Untergang des Gebäudes, infolge Tod oder Verzicht der berechtigten Person, bei Unmöglichkeit der Ausübung (beispielsweise bei Eintritt in ein Altersheim)
Unterhalt
Sofern die wohnberechtigte Person ein Alleinausübungsrecht hat, trägt sie die Kosten für den gewöhnlichen Unterhalt (Reinigung, Reparaturen), nicht jedoch Hypothekarzinsen, Versicherungen und sonstige Gebühren; möglich ist eine teilweise Abtretung von Verbrauchskosten (Wasser, Heizung etc.). Grössere Reparaturen gehen zu Lasten des Eigentümers.
Staatssteuer (Berechtigte)
100 % des Eigenmietwerts; Abzug der effektiven Unterhaltskosten möglich
Vermögenssteuer (Berechtigte)
Fällt beim Eigentümer an
Schenkung
Der Übergang des mit dem Wohnrecht belasteten Gebäudes unterliegt gegebenenfalls der Schenkungssteuer (Wert der Sache abzüglich kapitalisiertem Wohnrecht) sowie der Grundstückgewinnsteuer
Erbrechtliche Überlegungen
Werden Immobilien an ein einzelnes Kind übertragen, ist eine klare Regelung zur Anrechnung im Erbe wichtig, um spätere Konflikte zu vermeiden. Ohne ausreichendes Nachlassvermögen kann das beschenkte Kind verpflichtet sein, Geschwister finanziell auszugleichen.
