Mit dem Volksentscheid ist nun klar: Künftig entfällt diese Steuer. Gleichzeitig werden Schuldzinsen und Unterhaltskosten nicht mehr oder nur noch in beschränktem Umfang steuerlich berücksichtigt. Damit ergeben sich weitreichende Folgen – für Eigenheimbesitzer:innen, für Investor:innen, aber auch für den Immobilienmarkt und den Finanzsektor insgesamt. Der folgende Artikel beleuchtet die wichtigsten Aspekte und zeigt auf, wie sich die neue Regelung in der Praxis auswirkt.
Hintergrund in Kürze
Das System des Eigenmietwerts war einzigartig: Wer ein Eigenheim bewohnte, musste dafür ein Einkommen versteuern, als ob die Wohnung oder das Haus vermietet gewesen wäre. Im Gegenzug konnten Schuldzinsen und Unterhaltskosten vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Dieses System sollte verhindern, dass Mieter:innen gegenüber Eigentümer:innen von Liegenschaften steuerlich benachteiligt würden.
Nach mehreren erfolglosen Anläufen auf politischer Ebene entschied sich das Parlament für eine Reform, die nun vom Stimmvolk bestätigt wurde.
Das neue System im Überblick
Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts wird ein Systemwechsel vollzogen. Die zentralen Eckpunkte sind:
- Wegfall des Eigenmietwerts: Bei selbstgenutztem Wohneigentum wird kein steuerbares Einkommen mehr aufgerechnet. Es wird dabei nicht unterschieden, ob es sich um eine Erst- oder Zweitliegenschaft handelt.
- Schuldzinsen: Zinsen für private Darlehen, Lombard- und Kleinkredite etc. können künftig nicht mehr vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Gleiches gilt für Schuldzinsen in Zusammenhang mit selbstgenutztem Wohneigentum, wobei Ersterwerbern während den ersten 10 Jahren die Möglichkeit eingeräumt wird, die Zinsen in beschränktem Umfang geltend zu machen. Ehegatten können im ersten Besitzesjahr 10 000 CHF in Abzug bringen, Alleinstehende 5000 CHF. Der Abzug nimmt über 10 Jahre linear ab.
- Bei vermieteten Liegenschaften kommt zur Bestimmung der abzugsfähigen Zinsen die quotal-restriktive Methode zur Anwendung. Dies bedeutet, dass das Verhältnis der vermieteten oder verpachteten Liegenschaften zum gesamten Vermögen die Höhe des Schuldzinsenabzuges bestimmt.
- Kosten für den Liegenschaftsunterhalt sind bei selbstgenutztem Wohneigentum nicht mehr abzugsfähig. Die Aufwendungen für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen werden bei der direkten Bundessteuer bei selbstgenutzten wie auch bei vermieteten Objekten nicht mehr zum Abzug zugelassen, bei den Staats- und Gemeindesteuern kommt es auf die kantonale Gesetzgebung an. Spätestens ab dem Jahr 2050 entfallen diese Kosten jedoch auch auf kantonaler Ebene. Stehen die Unterhaltsarbeiten in Zusammenhang mit einer vermieteten Liegenschaft, können die Aufwendungen wie bisher vom steuerbaren Einkommen in Abzug gebracht werden.
- Neue Objektsteuer: Den Kantonen wird die Möglichkeit eingeräumt, auf selbstgenutzten Ferienobjekten (Zweitliegenschaften) eine Objektsteuer einzuführen. Es ist davon auszugehen, dass insbesondere die Bergkantone von dieser Möglichkeit Gebrauch machen, damit die wegfallenden Steuereinnahmen kompensiert werden können.
Auswirkungen auf verschiedene Eigentümergruppen
Pensionierte Eigentümer:innen
Für viele ältere Menschen mit weitgehend amortisierten Hypotheken bringt die Reform eine deutliche Entlastung. Sie mussten den Eigenmietwert bisher voll versteuern, konnten aber kaum noch Schuldzinsen geltend machen. Mit dem Wegfall sinkt ihre Steuerlast spürbar.
Andererseits entfällt auch der Abzug von Unterhaltskosten. Wurde die Liegenschaft stets instandgehalten und weist sie keinen grossen Sanierungsbedarf auf, so hat die Reform auf diese Eigentümer:innen die grössten positiven Auswirkungen. Fallen jedoch regelmässige, grössere Unterhaltsarbeiten an, so kann sich die Steuerlast gegenüber dem bisherigen System, zumindest in einzelnen Jahren, auch erhöhen.
Junge Familien und Ersterwerbende
Bei einem Ersterwerb werden in der Regel praktisch sämtliche verfügbare Eigenmittel in den Erwerb der Liegenschaft investiert, der fremdfinanzierte Anteil ist meistens hoch. In welchem Ausmass diese Eigentümer:innen von der Reform profitieren, hängt primär vom Zinsniveau ab. Der Bund rechnet ab einem Zinsniveau von 3% mit Mehreinnahmen, bei diesen relativ hoch verschuldeten Eigentümer:innen dürfte sich die Reform bereits bei etwas tieferen Zinsen negativ auswirken.
Der vorgesehene befristete Abzug für Schuldzinsen kommt Ersterwerbern entgegen, relevant bleibt aber auch für diese Gruppe der Zustand der Liegenschaft. War es im alten System aus steuerlicher Optik durchaus attraktiv, eine Liegenschaft mit Sanierungsbedarf zu erwerben, verlieren solche Objekte an Attraktivität.
Selbstgenutzte Zweitwohnungen
Für Eigentümer:innen, die mehrere Immobilien zu eigenen Wohnzwecken nutzen – etwa eine Hauptwohnung in der Stadt und ein Ferienhaus in den Bergen – entfällt der Eigenmietwert ebenfalls. Den Kantonen wird mit der nun beschlossenen Reform die Möglichkeit eingeräumt, für Zweitliegenschaften eine Objektsteuer einzuführen.
Die Auswirkungen für Steuerpflichtige mit selbstgenutzten Ferienobjekten können heute noch nicht abgeschätzt werden, da diese von der Ausgestaltung der Objektsteuer im betreffenden Belegenheitskanton abhängig sind.
Eigentümer:innen mit vermieteten Liegenschaften
Für Vermieter:innen und Immobilieninvestor:innen stellt die Reform infolge Wegfalls der Abzüge von Schuldzinsen und Investitionen in Energiesparmassnahmen (nur auf Bundesebene) ebenfalls eine Veränderung dar. Bei vermieteten Liegenschaften kommt die quotal-restriktive Methode zur Anwendung, was bedeutet, dass nur noch der auf die vermieteten Objekte entfallende Anteil an Schuldzinsen vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden kann. Dabei spielt die Finanzierung der einzelnen Objekte keine Rolle, es wird lediglich auf das Verhältnis zwischen den vermieteten Liegenschaftswerten und den Gesamtaktiven abgestellt.
Gegenüber dem bisherigen System reduzieren sich also auch bei diesen Eigentümer:innen die Abzüge, insbesondere dann, wenn neben den Renditeobjekten noch weitere Aktiven wie selbstgenutzte Liegenschaften und Wertschriftendepots vorhanden sind. Je nach Vermögensstruktur und kantonaler Gesetzgebung gewinnt das Halten von Renditeobjekten in Gesellschaften an Attraktivität. Der konkrete Nutzen ist primär von den Überführungskosten abhängig und muss detailliert geprüft werden.
Fazit
Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts geht die Schweiz einen bedeutenden Schritt hin zu einem einfacheren und transparenteren Steuersystem. Für viele Eigenheimbesitzer:innen – insbesondere im Rentenalter – bringt die Reform eine spürbare Entlastung. Für junge Familien und stark verschuldete Käufer:innen sind die Auswirkungen dieser Reform primär vom Zinsniveau und dem Zustand des Eigenheimes abhängig.
Besonders komplex wird die Situation für Vermieter:innen und Investor:innen: Hier entscheidet künftig das Verhältnis von Immobilienwerten zum Gesamtvermögen über die Abzugsfähigkeit von Schuldzinsen. Wer seine Finanzierungs- und Anlagestrategie geschickt ausrichtet, kann die Folgen abfedern. Wer hingegen stark fremdfinanziert ist und ein ungünstiges Vermögensverhältnis aufweist, wird Mehrbelastungen tragen müssen.
Insgesamt markiert die Reform eine Zeitenwende in der Immobilienbesteuerung. Sie beendet ein oft kritisiertes System, schafft aber neue Herausforderungen, die sowohl Eigentümer:innen als auch Politik und Finanzbranche in den kommenden Jahren beschäftigen werden.
